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Algunas cuestiones fiscales derivadas de la adquisición de un local ‘de segunda mano’ para destinarlo al ejercicio de la actividad profesional
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A través de estas breves notas vamos a hacer un recorrido sobre los aspectos fiscales que se podrían derivar de la adquisición de un local ‘de segunda mano’ para dedicarlo exclusivamente al ejercicio de nuestra actividad profesional. Para hacer más amplio el supuesto, supongamos que se realizarán obras para acondicionar el local y se adquirirá mobiliario para equiparlo suficientemente. Las anteriores operaciones se financiarán fundamentalmente mediante un préstamo hipotecario. Aprovechando el ejemplo, realizaremos algunos comentarios que exceden del supuesto pero que pueden resultar de interés en relación con determinados aspectos fiscales del ejercicio de la actividad profesional.

DUDAS FISCALES que se nos pueden plantear:

- Los gastos notariales y registrales derivados de las operaciones de compraventa y constitución de hipoteca, ¿cómo se desgravan?

- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados derivado de las operaciones anteriores, ¿qué repercusión fiscal tiene?

- El montante del préstamo hipotecario, ¿cómo se refleja en los libros?, ¿es un ingreso?

- El I.V.A. que grava la compra de materiales de construcción, mobiliario, pago a profesionales intervinientes..., ¿es íntegramente desgravable en el trimestre en el que se efectúen los pagos?

- Los intereses del préstamo hipotecario, ¿son considerados gasto y computables en las sucesivas declaraciones trimestrales del modelo 130?

- ¿Cómo llevaremos ‘a gastos’ la adquisición del local y el mobiliario? Porcentajes de amortización que corresponden en cada caso. ¿El gasto por amortización podemos tenerlo en cuenta a efectos del pago fraccionado en el porcentaje que corresponda?

- ¿Qué tratamiento tendría la parte de capital del préstamo hipotecario que se liquida periódicamente y en distinta cuantía? ¿Qué tratamiento fiscal tendría la eventual amortización anticipada del préstamo hipotecario?, ¿y la penalización por dicha amortización?


RESOLUCIÓN de las anteriores cuestiones:
1ª. ¿Cómo se desgravan los gastos notariales y registrales derivados de las operaciones de compraventa y constitución de hipoteca?


En primer lugar deberemos tener en cuenta que, según lo dispuesto en el punto 1 del artículo 28 de la vigente Ley del IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre), “El rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este artículo, en el artículo 30 de esta Ley para la estimación directa, y en el artículo 31 de esta Ley para la estimación objetiva”.

A su vez la normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades, principalmente el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (Real Decreto Legislativo 7/2004, de 5 de marzo), se remite a la normativa contable para determinar la base imponible; concretamente establece el punto 3 del artículo 10:

“En el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás Leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas.”

Pues bien, según las normas de valoración del Plan General de Contabilidad, los gastos notariales y registrales satisfechos como consecuencia de la adquisición del local, aumentarán su valor de adquisición, circunstancia que supone que no puedan llevarse estos importes directamente como gastos del ejercicio y se deban imputar a medida que se vaya amortizando el inmueble.

Por el contrario, los gastos de formalización de la hipoteca podrán imputarse directamente como gasto del ejercicio.

2ª. ¿Qué repercusión fiscal tiene el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados derivado de las operaciones anteriores?

El correspondiente a la compra del local tendrá el mismo tratamiento que los gastos notariales y registrales, es decir, supondrá un mayor precio de adquisición del local.

El soportado en la constitución de la hipoteca lo consideramos como gasto del ejercicio.

3ª. ¿Es necesario reflejar en los libros de registros el importe percibido como consecuencia del préstamo hipotecario?, ¿Y los intereses satisfechos?

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En cuanto a cómo se refleja en los libros el capital percibido, si el profesional se limita a llevar los libros-registros exigidos por la normativa del IRPF (Libro de ventas e ingresos, Libro de compras y gastos, Libro de bienes de inversión y Libro de provisiones de fondos y suplidos) no deberá recoger en ninguno de ellos el citado importe; por el contrario, sí deberá reflejar en el libro de gastos los intereses que se vayan devengando y se consideren gastos del ejercicio.

Si el profesional llevase contabilidad conforme al Código de Comercio (no es obligatorio, pero sí útil y bastante sencillo con cualquiera de los numerosos programas informáticos de contabilidad que existen en el mercado), reflejará en una cuenta de pasivo el importe del capital recibido, cuenta que irá minorando a medida que vaya amortizando el capital.

En cuanto a la necesidad de consignar en el libro-registro de compras y gastos los intereses satisfechos como requisito indispensable para su consideración como gasto deducible, debemos hacer referencia a la relativamente reciente Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, de fecha 3 de febrero de 2010, en la que con un criterio más que dudoso por lo restrictivo y formalista, establece el citado Tribunal que “la deducibilidad de los gastos está condicionada, además, a que queden convenientemente justificados mediante el original de la factura o documento equivalente y registrados en los libros-registro que, con carácter obligatorio, deben llevar los contribuyentes que desarrollen actividades económicas” (el subrayado es nuestro).

 
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